Rotterdamse Woonvisie; een koers tot 2040 en acties voor de komende 5 jaar

Het dossier volgt op de vaststelling van het Woonakkoord en een eerdere, ingetrokken conceptversie van de Woonvisie die de wethouder na commissiebespreking heeft aangepast.

1. 17 februari 2023

   Gemeenteraad stelt het Rotterdamse Woonakkoord vast met 10 uitgangspunten als kader voor de Woonvisie

   ⟨D2⟩⟨D31⟩
2. 23 februari 2023

   Motie 'Vergeet de collegereactie niet' aangenomen, vraagt duidelijkheid over verwerking Woonakkoord-uitgangspunten in de Woonvisie

   ⟨D73⟩
3. 24 oktober 2023

   College zendt de concept Woonvisie Rotterdam toe aan de raad

   ⟨D2⟩⟨D31⟩
4. 19 december 2023

   Technische sessie in de commissie over de concept-Woonvisie

   ⟨D1⟩⟨D31⟩
5. 16 en 17 januari 2024

   Wijkraden, bewoners en organisaties spreken in over de concept-Woonvisie

   ⟨D1⟩
6. 31 januari 2024

   Concept-Woonvisie besproken in commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte; wethouder zegt aanpassingen toe

   ⟨D2⟩⟨D31⟩⟨D1⟩
7. 13 februari 2024

   College biedt de definitieve Woonvisie met bijlagen ter vaststelling aan de raad aan

   ⟨D2⟩⟨D31⟩
8. 13 maart 2024

   Beoogde vaststellingsdatum in het ontwerpbesluit

   ⟨D2⟩

Bij de bespreking op 31 januari 2024 zijn diverse concrete wijzigingstoezeggingen gedaan, onder meer over de rol van de gemeente bij kosten voor bewoners (verduurzaming, funderingsherstel, erfpacht), de koppeling met het programma dakloosheid, de cijfers van de sociale corporatievoorraad, doorstroming van ouderen en parkeren/ontsluiten in relatie tot 'goede groei' ⟨D74⟩⟨D75⟩⟨D78⟩⟨D79⟩⟨D81⟩. Ook is toegezegd uiterlijk 27 februari 2024 een brief te sturen over de stand van zaken verhuurdervergunning Carnisse, ten behoeve van de bespreking ⟨D82⟩.

De Woonvisie is het opvolgend beleidsdocument van de vigerende woonvisie uit 2016 (met addendum uit 2019) en is wettelijk verplicht op grond van de Woningwet, die elke 5 jaar een nieuw woonprogramma vereist ⟨D2⟩⟨D31⟩. Het coalitieakkoord 'Eén stad' kondigde een herziening aan ⟨D2⟩⟨D31⟩.

De Rotterdamse bevolking groeit met circa 4.400 inwoners per jaar, met een verwachte toename naar ruim 730.000 inwoners in 2040; het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal inwoners (van 333.000 in 2022 naar 381.000 in 2040, ruim 14%) door onder meer vergrijzing en meer eenpersoonshuishoudens ⟨D3⟩⟨D32⟩. Het woningtekort in de regio Rotterdam bedraagt volgens de Primos-prognose 2023 5,3%, hoger dan het landelijk gemiddelde van 4,8%, en zal naar verwachting pas na 2040 richting het door het Rijk aanvaardbaar geachte niveau van 2% dalen ⟨D3⟩⟨D32⟩⟨D5⟩⟨D34⟩.

De woningvoorraad telde op 1 januari 2023 ongeveer 321.300 woningen, waarvan bijna 44% eigendom van woningcorporaties, ruim 21% particuliere huur en ruim 34% koop ⟨D3⟩⟨D32⟩. Van de woningvoorraad hebben circa 90.000 woningen energielabel E, F of G en moeten 97.000 woningen voor 2030 geïsoleerd worden volgens het Nationaal Isolatieprogramma; ruim 120.000 woningen staan op houten palen en ruim 30.000 zijn niet onderheid ⟨D3⟩⟨D32⟩.

De monitor studentenhuisvesting 2023 signaleert een tekort van 2.300 studentenwoningen, oplopend tot een woonvraag van 6.000 eenheden tot 2029 ⟨D3⟩⟨D32⟩. Voor kwetsbare groepen wordt een toename verwacht van de jaarlijkse uitstroom uit beschermd wonen (van 900 naar 1.235) en van huisvestingsvraag voor slachtoffers van huiselijk geweld (van 200 naar 255 in 2030) ⟨D3⟩⟨D32⟩. De taakstelling voor statushouders wordt geschat op ten minste circa 1.800 personen, terwijl er ruimte is voor circa 1.200 in de beschikbare corporatievoorraad ⟨D3⟩⟨D32⟩.

Het Rekenkamerrapport 'Huizen in de regio' (regionaal syntheseonderzoek naar het woonbeleid van vijf gemeenten) constateerde onder meer dat inzicht in vraag en aanbod op de woningmarkt tekortschiet en dat gemeenten regionale doelstellingen voor de sociale voorraad niet altijd haalden ⟨D63⟩⟨D38⟩. Het college nam de aanbevelingen (deels) over en verwerkte dit in een aparte bijlage bij de Woonvisie ⟨D7⟩⟨D36⟩.

Gevraagd besluit: de raad wordt gevraagd (1) de Woonvisie 'Een koers tot 2040 en acties voor de komende 5 jaar' inclusief bijlagen vast te stellen, en (2) de moties en toezeggingen die verband houden met de Woonvisie af te doen ⟨D2⟩⟨D31⟩. Het besluit legt drie ambities vast (betaalbare, diverse/inclusieve, innovatieve stad) en vier pijlers als richtinggevend kader voor maatregelen de komende 5 jaar ⟨D2⟩⟨D31⟩.

De Woonvisie bestaat uit een visiegedeelte (koers tot 2040, doelstellingen tot 2030) en een uitvoeringsprogramma (concrete maatregelen komende 5 jaar), zoals wettelijk vereist ⟨D3⟩⟨D32⟩. Kernmaatregelen: jaarlijks starten met de bouw van 3.500-4.000 woningen; sturen op 55% betaalbaar bij nieuwbouw (20% sociaal, 35% middensegment), oplopend naar 65% betaalbaar (25% sociaal, 40% middensegment) vanaf 2026; de absolute omvang van de sociale huurvoorraad minimaal stabiel houden ⟨D3⟩⟨D32⟩.

Het hoofdstuk Financiën en risico's (hoofdstuk 9) maakt expliciet onderscheid tussen reeds gedekte maatregelen, lopende/reguliere dekking en nog niet gedekte onderdelen, om te voorkomen dat verwachtingen worden gewekt die niet waargemaakt kunnen worden ⟨D3⟩⟨D32⟩. Voor de pijler 'meer en betaalbare woningen' zijn onder meer de volgende bestedingscomponenten benoemd met hun eigen dekking: €25 mln. vanuit het coalitieakkoord voor verhoging van het aandeel betaalbaar tot 2026 en €25 mln. gekoppeld aan het Doorbouwakkoord (startbouwregeling/Doorbouwfonds), samen €50 mln. beschikbaar voor de huidige collegeperiode; voor het middensegment-koop is daarnaast €25 mln. vanuit het coalitieakkoord genoemd om het percentage te verhogen van 30% naar 35% tot 2026 ⟨D3⟩⟨D32⟩. Deze bedragen betreffen afzonderlijke bestedingscomponenten binnen verschillende doelen en tellen niet vanzelfsprekend op tot één totaalcijfer; het document zelf noemt in de tabel voor 'richting 65% betaalbaar' een gecombineerd bedrag van €56 mln. tot 2026 (coalitieakkoord + begroting doorbouwakkoord) als dekking voor dat specifieke doel ⟨D3⟩⟨D32⟩. Voor flexwoningen is vanuit een garantieregeling met het Rijk €9 mln. beschikbaar voor dekking van de onrendabele top ⟨D3⟩⟨D32⟩.

Daarnaast is er de eenmalige, nog niet gedekte maatregel 'beter benutten bestaande voorraad': geraamde kosten €2 tot €4,5 mln. voor een periode van 5 jaar, waarvoor financiering wordt verkend via externe bijdragen en/of verschuiving binnen lopende budgetten; bij het niet vinden van dekking is heroverweging van de aanpak nodig ⟨D2⟩⟨D31⟩⟨D3⟩⟨D32⟩.

Voor pijler 2 (particuliere voorraad) is het totale doel tot 2030 van 10.000 woningen (waarvan circa 3.000 basisaanpak stadsbreed en 1.000-2.000 grondige aanpak binnen NPRZ) slechts deels gedekt vanuit gemeentelijke middelen (circa €50-55 mln. coalitieakkoord, uit €80 mln. NPRZ); voor de resterende 8.000-9.000 woningen ontbreekt dekking en wordt minimaal €600-700 mln. geraamd, waarvoor gelobbyd wordt bij het Rijk ⟨D3⟩⟨D32⟩. Ook voor woningdifferentiatie NPRZ, afspraken met corporaties over particuliere voorraad, aanpak niet-onderheide panden, en opschaling na 2025 van toezicht/handhaving in Bloemhof/Carnisse/Hillesluis/Tarwewijk is (nog) geen dekking ⟨D3⟩⟨D32⟩.

Het voorstel combineert vaststelling van de visie met formele afdoening van een reeks moties en toezeggingen (waaronder 'Vergeet de collegereactie niet' en 'Betaalbare middenhuur') in één besluit ⟨D2⟩⟨D31⟩⟨D73⟩⟨D72⟩. Het college benoemt zelf een governance-punt: 'niet alles hoeft nu financieel geregeld te worden, het is immers een programma voor meerdere collegeperiodes' en maatregelen worden alleen uitgevoerd als ze financieel gedekt zijn ⟨D2⟩⟨D31⟩.